Автор : Сизов Александр
Название книги: Классические методы оценки недвижимости
Читать на сайте: https://mir-knigi.org/author/sizov-aleksandr/klassicheskie-metody-ocenki-nedvizhimosti

Александр Сизов

Классические методы оценки недвижимости: Лекция

Автор

_A. П. Сизов,_ профессор кафедры экономики и управления недвижимостью РГУП, д-р техн. наук

РЕЦЕНЗЕНТЫ:

_B. Н. Власенко,_ заместитель заведующего кафедрой земельного и экологического права РГУП, канд. юрид. наук;

_Н. А. Лебедев,_ профессор кафедры экономики и управления недвижимостью РГУП, д-р экон. наук

Информационная поддержка СПС «КонсультантПлюс».

От автора

В условиях рыночной экономики в качестве самостоятельной сферы деловой активности существует ряд видов деятельности, связанных с недвижимым имуществом, начиная от её кадастрового учёта и завершая управлением и девелопментом. Неотъемлемым, а иногда и центральным компонентом системы деятельности в сфере недвижимости является оценка стоимости недвижимости как профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости в отношении объектов оценки.

За более чем два десятилетия становления и развития оценочной деятельности в Российской Федерации сформировалось профессиональное сообщество, обладающее значительным квалификационным потенциалом. Отталкиваясь от фундаментальных англоязычных работ Г. С. Харрисона, Дж. Фридмана, Н. Ордуэя (Ордви), отечественные специалисты в области оценки недвижимости создали целый пласт оригинальных научных и методических разработок, позволивший активно осуществлять оценку на современном этапе становления рынка недвижимости в России.

В Лекции кратко рассматриваются теоретические и организационно-правовые вопросы оценки стоимости недвижимости, знание которых необходимо при подготовке менеджера с квалификационным уровнем «магистр». Приводится детальное описание двух реализаций сравнительного метода определения рыночной стоимости объектов недвижимости, включая бланки заданий, непосредственно заполняемых студентами при выполнении самостоятельных работ в рамках текущего контроля.

Часть 1

Виды имущества, его учёт, виды вещных прав и их регистрация

Всё многообразие имущества может быть разделено на две группы, отличающиеся по возможностям его пространственного перемещения. В соответствии с этим признаком по общему правилу выделяют недвижимое и движимое имущество.

Гражданским кодексом РФ установлено: к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (ч. 1 ст. 130 ГК РФ).

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ). Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс (ст. 133.1 ГК РФ).

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом (ст. 130 ГК РФ).

Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность».

Таким образом, в русском слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности. Понятие «недвижимость» не отделимо от другого понятия – «имущество».

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины [15, с. 25].

В советском гражданском праве ГК РСФСР (1922) было установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено (Примечание к ст. 21).

До введения с 1 января 1995 г. в действие первой части ГК РФ вместо понятия «недвижимость» использовалось понятие «основные фонды». К основным фондам относятся предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудование, взрослый рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и т. д.), которые в своей натуральной форме функционируют и используются в народном хозяйстве на протяжении ряда лет и в течение всего срока службы не теряют своей потребительской формы. Основные фонды – составная часть недвижимости (без машин и оборудования), и это понятие является более узким, поскольку в составе основных фондов не учитывается земля [15, с. 29].

В процессе проведения экономических реформ в России вновь было введено деление имущества на движимое и недвижимое, нашедшее отражение в первой части Гражданского кодекса РФ.

В ст. 130 ГК РФ определен основополагающий признак недвижимости: прочная связь с землей. Кроме того, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

_Основные объекты недвижимого имущества_ перечислены _в табл. 1. _Федеральным законодательством определено, что государственный кадастровый учёт и государственная регистрация прав осуществляются в отношении таких объектов недвижимости, как земельные участки, здания, сооружения, помещения, машино-места, объекты незавершенного строительства, единые недвижимые комплексы, а в случаях, установленных федеральным законом, и в отношении иных объектов, которые прочно связаны с землей (ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Положения вышеуказанного федерального закона не применяются в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания (ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), В Лекции рассматриваются те виды недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

_Таблица 1_

_Систематика объектов недвижимого имущества (НИ) [1] [2] [3] [4]_

[Классические методы оценки недвижимости - i_001.png]
По происхождению недвижимое имущество подразделяют на:

[Классические методы оценки недвижимости - i_002.png]

Рукотворная недвижимость в истории своего существования и функционирования проходит три основные стадии: (1) создание (строительство); (2) использование (эксплуатация); (3) восстановление (реконструкция и реставрация).

Ранее к недвижимости относили также обособленные водные объекты, леса и многолетние насаждения, но в 2006 г. из актуализированной редакции Гражданского кодекса данные объекты, являющиеся по своему физическому состоянию, безусловно, недвижимостью, как правовые понятия были исключены; космические объекты также ранее относили к недвижимости, но в 2015 г. из ст. 130 ГК РФ они также были исключены.

_Право собственности на недвижимое имущество,_ подлежащее государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом, возникает с момента такой регистрации (ст. 8.1 ГК РФ). Государственной регистрации прав на недвижимое имущество посвящён федеральный закон [3].

Зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество определённого лица может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. _Переход права собственности на недвижимое имущество также подлежит государственной регистрации._

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ст. 62 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

_Регистрации подлежат_: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека и сервитуты, а также иные права в законодательно устанавливаемых случаях.

ИПОТЕКА (от греч. hypotheke – залог) – залог недвижимого имущества.

СЕРВИТУТ (от лат. servitus, род. падеж servitutis – рабство, подчинённое положение) – право ограниченного пользования чужим имуществом.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Максимальные возможности по владению, распоряжению и пользованию имуществом обеспечивает право собственности на него, однако этот вид вещного права не единственен.

_ВЕЩНЫМИ ПРАВАМИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО ЯВЛЯЮТСЯ_ также, наряду с правом собственности, иные виды прав в соответствии с видом имущества: право пожизненного наследуемого владения и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; сервитуты (право ограниченного пользования чужим земельным участком); право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом. Вещные права могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества. Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество (ст. 216 ГК РФ).

_ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕННЫЕ ПРАВА НА НЕДВИЖИМОСТЬ_, к которым относятся: аренда (возмездное срочное пользование); залог (ипотека); безвозмездное пользование земельным участком; также возможны право доверительного управления земельным участком и др. объектом недвижимого имущества (в соответствии со ст. 209 и 1012 ГК РФ) и рента на земельный участок и другое недвижимое имущество (в соответствии со ст. 583 ГК).

Часть 2

Нормативная правовая основа оценки стоимости недвижимости

Оценка стоимости недвижимости неразрывно связана с понятием оценочной деятельности. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» содержит понятие «оценочная деятельность».

ОЦЕНОЧНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ – профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости» (ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляется государством, а сама она осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, вышеназванным федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

Конец ознакомительного фрагмента.

Текст предоставлен ООО «ЛитРес».

Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на ЛитРес.

Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.

Читайте больше книг на сайте онлайн-библиотеки mir-knigi.org